（改錯題）某商務寫字樓建筑面積11000m²，可租售面積8000m²，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計，土地面積是3000m²。當地正常月租金為90元／（月·m²），正常出租率90%，大樓正常管理運營每月總費用占當月租金收入的20%。經調查附近40年使用年限同樣性質用地的當前地價為8000元/m²，土地報酬率為6%，建筑物的報酬率為10%，業(yè)主欲投保，請評估其在2012年7月1日的保險價值。
估價計算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．總費用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．寫字樓經營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）

李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/㎡.
請問：
1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/㎡.張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/㎡.你認為應如何解釋該估價結果的合理性?